¿Qué significa que un bien esté hipotecado o prendado?
Cuando hipotecas tu propiedad, entregas al Banco o entidad financiera el derecho para que, en caso de que no cumplas con el pago de la deuda (por ejemplo, un crédito hipotecario), éste venda el inmueble y con ese dinero se pague dicha deuda. De este modo, la hipoteca garantiza o “cauciona” el pago del crédito.
Cuando se trata de bienes muebles, es decir, distintos de un terreno, casa o departamento, los bienes dados en garantía quedan afectos a una prenda, permitiéndole al Banco o entidad financiera vender el bien en caso de que no cumplas con el pago de la deuda garantizada con esa prenda.
¿Dejo de ser dueño cuando mi casa está hipotecada, o mi auto está afecto a una prenda?
Cuando hipotecas o das en prenda un bien no dejas de ser dueño de ese bien, pero por regla general quedas sujeto a ciertas prohibiciones, como la de vender o enajenar el bien mientras permanezca hipotecado o en prenda.
¿Qué significa “alzar” una hipoteca o una prenda?
Tanto las hipotecas como las prendas se inscriben en un registro especial, que permite que las demás personas puedan conocer si un bien está dado en garantía y sujeto a la prohibición de ser vendido o enajenado. Es por eso que cuando se termina de pagar la deuda, la hipoteca o prenda debe “alzarse” o “cancelarse”, lo que significa eliminarla del registro público, con el fin de que quede constancia que la propiedad o el bien no se encuentra garantizando deudas pendientes o tiene alguna de las prohibiciones mencionadas.
¿Dónde se regula el alzamiento de hipotecas y prendas?
El alzamiento de hipotecas y prendas que garanticen créditos se encuentra regulado en la Ley N° 19.496, sobre protección de los derechos de los consumidores (para el alzamiento de hipotecas) y en la Ley de Prenda sin Desplazamiento contenida en el artículo 14 de la Ley N° 20.190, de 2007 (para el alzamiento de prendas).
Estas leyes fueron modificadas por la Ley N° 20.855 de Alzamiento de Hipotecas y Prendas (ver texto de la ley), publicada en el Diario Oficial el 25 de septiembre de 2015, que entró en vigencia el día 23 de enero de 2016.
¿Cuál es el objetivo de la nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas?
El principal objetivo de esta ley es liberar al deudor que ha pagado totalmente sus deudas de la obligación de realizar trámites o gestiones e incurrir en gastos para que el Banco o entidad financiera haga el alzamiento de la hipoteca o prenda asociada a dicha deuda.
Para alcanzar dicho objetivo, de acuerdo a la nueva ley es obligación del Banco alzar la prenda o hipoteca, lo que significa:
- Que una vez pagado totalmente el crédito, es el Banco el responsable de otorgar la escritura pública de alzamiento de la hipoteca y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido e ingresarla para su inscripción –subinscripción o anotación marginal a la inscripción que se cancela– en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Para ello no es necesario que el deudor realice una solicitud ni dé aviso alguno al Banco.
- En el caso de los alzamientos de prendas sin desplazamiento y de cualquier otro gravamen o prohibición, éstos deberán otorgarse por el Banco o entidad financiera una vez efectuado el pago íntegro de la o las obligaciones caucionadas por dicha prenda (garantía). Para tal efecto, el Banco estará obligado a otorgar el “acta de alzamiento” mediante escritura pública o por instrumento privado autorizado y protocolizado en el registro del mismo notario que lo autorizó. Dicha acta de alzamiento deberá ser enviada por el notario al Registro de Prendas sin Desplazamiento que lleva el Servicio de Registro Civil e Identificación para su inscripción (alzamiento).
- Los trámites de alzamiento señalados en los numerales anteriores deben ser pagados por el Banco o institución financiera.
¿Qué es una hipoteca específica o prenda sin desplazamiento que opera como garantía específica, y cuál es la diferencia con una hipoteca general o prenda sin desplazamiento que opere como garantía general?
La hipoteca específica o prenda sin desplazamiento que opera como garantía específica es aquella que garantiza una única y determinada obligación (por ejemplo, un crédito hipotecario).
La hipoteca general o prenda sin desplazamiento que opera como garantía general (denominadas, respectivamente, cláusula de garantía general hipotecaria y cláusula de garantía general prendaria) no garantiza una específica o determinada obligación de crédito, sino que garantiza todas las obligaciones presentes o futuras que tenga o vaya a tener una persona en favor de un mismo Banco o institución financiera.
¿Cuál es el plazo que la nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas entrega a los Bancos o instituciones financieras para realizar el alzamiento?
El plazo máximo dispuesto por la nueva ley para que el Banco o institución financiera envíe los documentos para el alzamiento a las instituciones correspondientes es de 45 días.
Tratándose de una hipoteca específica o de una prenda sin desplazamiento que opere como garantía específica dicho plazo se empezará a contar desde el día que la deuda quede totalmente pagada.
En caso de créditos caucionados con hipoteca general o con una prenda sin desplazamiento que opere como garantía general el plazo de 45 días se cuenta desde la solicitud del deudor, a menos que éste decida mantener la garantía.
¿Existen gastos asociados al alzamiento?
De acuerdo con la nueva ley, los gastos de alzamiento deberán ser cubiertos por el Banco o institución financiera.
Por consiguiente, el deudor no deberá efectuar pago alguno, ni por gastos de notaría ni por costos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces o Registro Civil, según corresponda.
¿De qué forma se otorga el alzamiento de las garantías?
La nueva ley regula dos formas de otorgar el alzamiento: escritura de alzamiento individual y escritura de alzamiento otorgada de forma masiva o colectiva.
La escritura individual es la que contiene el alzamiento de una hipoteca de un solo deudor, que ahí se individualiza.
En el caso de escrituras de alzamiento masivas o colectivas, la entidad financiera otorga una escritura pública que contiene un listado o nómina de gravámenes o prohibiciones, individualizando la foja, número, año, registro y el Conservador de Bienes Raíces a cargo del mismo, sea que tales gravámenes o prohibiciones se refieran a uno o más deudores.
De la misma forma se podrá proceder a los alzamientos de prendas sin desplazamiento.
Cualquiera sea la forma de otorgamiento del alzamiento, esto es, individual o masiva, la nueva ley impone al proveedor de servicios financieros, en éste caso BancoEstado, la obligación de otorgar el alzamiento no sólo de la hipoteca o prenda, según el caso, sino también de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido para fortalecer dicha garantía.
De conformidad a la ley, los notarios y conservadores no pueden negarse a autorizar las escrituras públicas o practicar las inscripciones, sin perjuicio de cobrar los honorarios que les correspondan, los que son de cargo del Banco o institución financiera.
¿Debo acercarme a alguna oficina de BancoEstado a solicitar o requerir el alzamiento de la hipoteca o prenda sin desplazamiento?
Si se trata de una hipoteca específica o de una prenda sin desplazamiento que opere como garantía específica, el Banco otorgará el alzamiento sin necesidad de requerimiento o solicitud expresa del cliente, una vez pagada la totalidad de la deuda.
Tratándose de créditos garantizados con hipoteca general o con una prenda sin desplazamiento que opere como garantía general, BancoEstado informará por escrito al deudor que no tiene deudas pendientes con el Banco encontrándose íntegramente pagadas. Efectuada por BancoEstado dicha comunicación, el deudor podrá elegir entre mantener la vigencia de la garantía otorgada o bien requerir, por cualquier medio físico o tecnológico idóneo, el otorgamiento de la escritura de alzamiento de la referida hipoteca general y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto, y su ingreso para inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo o en el Registro de Prendas sin Desplazamiento, gestiones que serán de cargo y costo de BancoEstado.
¿De qué manera podré tomar conocimiento del alzamiento de la garantía?
De acuerdo con lo señalado por la nueva ley, efectuada la cancelación por el Conservador de Bienes Raíces (hipotecas) o por el Servicio de Registro Civil e Identificación en el Registro de Prendas sin Desplazamiento (prendas), el Banco debe informar al deudor por escrito por cualquier medio físico o tecnológico idóneo dentro de los 30 días siguientes a la cancelación.
¿Es necesario que el deudor firme la escritura de alzamiento de hipoteca o prenda otorgada por BancoEstado?
No es necesario, ya que el alzamiento requiere solamente la declaración de voluntad del Banco, o la respectiva entidad financiera (sea que se trate de un acreedor hipotecario o prendario). Lo anterior significa que la escritura de alzamiento debe ser firmada únicamente por un representante de BancoEstado o, cuando proceda, por el cesionario de los créditos (sea que se trate de créditos hipotecarios o prendarios).
Cabe señalar que, de acuerdo a la ley, la hipoteca específica se extingue junto con la obligación principal (así, por ejemplo, efectuado el pago total de la obligación garantizada la hipoteca deja de subsistir). Sin embargo, es necesario que se cancele la inscripción de la hipoteca o prenda en los registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces o del Registro Civil para que quede constancia de que tales garantías no se encuentran vigentes.
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